2025년 양도소득세 계산법 및 1가구 1주택 비과세 요건

부동산을 매도하면 발생하는 세금 중 가장 핵심적인 것이 양도소득세입니다. 특히 1가구 1주택 비과세 요건을 제대로 이해하면 수천만 원의 세금을 합법적으로 절약할 수 있습니다.

1. 양도소득세란?

부동산, 주식 등 자산을 팔아 발생한 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 매도자가 부담하며, 양도일로부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다.

2. 양도차익 계산 방법

• 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
• 필요경비에는 중개수수료, 인테리어비, 세금 등 포함
• 장기보유특별공제 적용 가능

3. 2025년 1가구 1주택 비과세 요건

• 보유기간 2년 이상 (조정대상지역은 거주 2년 이상 필수)
• 1가구 1주택일 것 (세대 기준으로 판단)
• 양도가액 12억 원 이하 (2025년 기준 상향)

4. 장기보유특별공제 (장특공제)

보유기간	공제율
3년	24%
5년	40%
10년 이상	80%

5. 비과세 적용 예시

서울 강남 아파트를 8억에 매입해 12억에 팔 경우, 아래 조건을 충족하면 양도세 0원:

• 보유기간 3년 이상
• 2년 이상 실거주
• 양도가액 12억 이하

6. 주의사항

• 1가구 2주택이 되면 중과세율 적용
• 일시적 2주택자는 2년 이내 기존주택 처분 필요
• 이사 후 바로 전입신고 하지 않으면 실거주로 인정되지 않을 수 있음

마무리: 양도소득세는 금액이 크고 법률이 자주 바뀌므로, 매도 전 세무사 상담 또는 국세청 양도세 자동 계산기를 이용해 사전 시뮬레이션하는 것이 좋습니다.

2025년 9월 기준 최신 세법에 따라 작성되었습니다.